Rammebetingelsene for europeisk økonomi ble forverret i tredje kvartal 2022. Inflasjonen steg igjen, rentene og finansieringskostnadene steg kraftig og energikrisen fortsetter med uforminsket styrke. Krigen i Ukraina fortsetter og med den europeiske sanksjoner mot Russland.
Europeiske økonomier streber etter å fylle gasslagrene og redusere energiforbruket ved å gjøre en rekke tiltak tilgjengelig for husholdninger og bedrifter. Samtidig økte gass- og kullprisene igjen i løpet av tredje kvartal, noe som førte til høyere strømpriser. Energikostnadene i Europa har økt mye raskere enn i andre deler av verden. Heldigvis har problemene med avbrutte forsyningskjeder avtatt noe og transportkostnadene for bedrifter har falt kraftig i noen tilfeller. Internasjonale råvarepriser har også falt under før-russiske invasjonsnivåer i mange tilfeller, selv om de fortsatt er svært volatile. Dette vil bidra til å lette noe av det økende inflasjonspresset, selv om valutasvekkelse i forhold til amerikanske dollar i mange økonomier, inkludert Europa, har hatt motsatt effekt på importprisene og presset opp råvareprisene i lokal valuta.
Sentralbankene fortsatte å stramme inn prisene i tredje kvartal og hevet renten i øst- og sentraleuropeiske markeder. ECB og Bank of England fortsatte også å heve renten, selv om de lå betydelig bak sine mindre motparter. Renter på statsobligasjoner og andre finansieringskostnader økte kraftig i påvente av ytterligere renteøkninger, og global markedsuro, utløst av tap av tillit til den nye britiske regjeringens finansplaner, økte press på rentene. Resultatet er en forverring av BNP-vekstprognosene i år og neste år.
Imidlertid har ikke alle økonomier blitt påvirket på samme måte, og det gjenstår de som er bedre beskyttet mot energikrisen, som Norge (energieksportør), samt de som er mindre påvirket av inflasjon, som Frankrike og Sveits. Det er også land som er bedre posisjonert til å svare på nedgangen i økonomisk aktivitet med finanspolitiske stimulanser, inkludert Irland og Nederland.
Leieprisene for europeiske toppkontorer fortsetter å stige
Europeiske prime-leiepriser fortsatte å stige i tredje kvartal 2022. European Office Rent Index økte med 2,2 % sammenlignet med forrige kvartal og registrerte dermed den nest største kvartalsøkningen siden 2010. Den årlige økningen på 5 % er godt over fem- årsgjennomsnitt på 3,6 %. Når det gjelder belegg og pris, fortsatte premiumkontorer å vokse betydelig bedre enn eiendommer av lavere kvalitet.
«De fleste kontormarkeder er nå i vekstkvadrantene for kontoreiendomsklokken, og vi forventer ikke et stort fall i prime leiepriser på kort sikt,» sa Hela Hinrichs, administrerende direktør for forskning og strategi EMEA. En rekke markeder viser til og med motsatte trekk for tredje kvartal, noe som tyder på bedre utsikter for leievekst. For eksempel registrerte Barcelona, Warszawa og Lyon bedre vekst enn forventet på grunn av stramme markedsforhold for high-end-produkter.
Leieøkninger sammenlignet med forrige kvartal ble registrert i 18 av de 23 indeksmarkedene, spesielt i Lyon (10,3 %), Rotterdam (8,2 %), Brussel (4,8 %), Amsterdam (4,2 %), Milano (3,8 %). ), Praha (3,8 %), Hamburg (3,1 %) og Dublin (3,1 %). Prime-leiene holdt seg stabile på alle andre europeiske indeksmarkeder.
«Sterk etterspørsel etter kontorlokaler av høy kvalitet, kombinert med lave ledighetsprosent, fortsetter å legge oppover press på prime leiepriser i de fleste deler av Europa. I noen få markeder er brukere til og med villige til å betale mer enn grunnleie for å få best mulig plass, spesielt ettersom utviklingsrørledningen fortsetter å krympe, sier Hinrichs.
Plassutnyttelsen øker kraftig i enkelte storbyområder
Til tross for betydelig makroøkonomisk motvind, fortsetter de europeiske kontormarkedene å vise styrke. Med 2,6 millioner m² økte utnyttelsen i tredje kvartal 2022 med 18 % sammenlignet med samme kvartal året før. De mest aktive sektorene i Europa var biovitenskap, finans, forretningstjenester og spesielt juridisk. Teknologisektoren på sin side led betydelige tap i de fleste europeiske byer. Noe av årsaken er begrenset oppstartsfinansiering, men selv noen av de største teknologiselskapene har blitt mer forsiktige på grunn av økende usikkerhet. I løpet av de siste to tiårene har det tatt mellom tre og fem kvartaler før makroøkonomiske endringer gjenspeiles i salgstall. Utsiktene for de neste tolv månedene er derfor ganske blandede.
Regionalt så Vest-Europa (opp 14 % fra år til år) økning i kvartalsabonnement. Plassopptaket i CEE-regionen økte mye sterkere, med en økning på 53 % sammenlignet med samme kvartal året før. På bynivå hadde Praha (198 %), Stockholm (104 %), Dublin (70 %), Madrid (49 %) og Milano (44 %) størst økning i leievolum. I Berlin (33 %), Hamburg (22 %) og Luxembourg (28 %) var økningen lavere i sammenligning. Kontormarkedene i Düsseldorf (minus 53 %) og Barcelona (minus 31 %) hadde en betydelig nedgang.
På Europas ledende kontormarked, Paris, nådde take-up 460 000 m² i tredje kvartal og dermed mindre enn i de to foregående kvartalene, da det ble tatt opp mer enn 500 000 m² hver gang. Utnyttelsen siden begynnelsen av året er nesten 1,5 millioner m² og derfor like under tiårsgjennomsnittet (minus 4%). Etterspørselsdrivere inkluderer fortsatt etablering av hybride arbeidsløsninger i høykvalitets, velutstyrte (ofte mindre) kontorer i foretrukne delmarkeder.
Take-up i London sentrum nådde 219 000 m² i tredje kvartal og er derfor lavere enn 242 000 m² i andre kvartal. Likevel har leievolumet siden begynnelsen av året nådd nesten 700 000 m², som er 37 % mer enn i samme periode i 2021 (540 000 m²). Pre-leasing aktiviteten fortsatte i tredje kvartal og representerte 21 % av det totale kvartalsvise opptaket. Utleiemarkedet var dominert av bank- og finanssektoren, som sto for 34 % av bruken.
Det tyske leiemarkedet holdt seg godt oppe i tredje kvartal. Plassutnyttelsen i de syv eiendomsfestningene beløp seg til nesten 2,8 millioner m² i årets ni første måneder, en økning på 29 % sammenlignet med året før.
Ledighetsprosenten forblir konstant
Kontorledigheten i Europa holdt seg stabil på 7,2 % for femte kvartal på rad. Syv av indeksens 23 markeder så ledighetsraten opp i 3. kvartal 2022, inkludert Barcelona (opp 120bps til 7,2%), Budapest (opp 110bps til 11%), Utrecht (opp 60 basispunkter til 4,9%) og Amsterdam (+30 basispunkter) til 5,1 %). Ledigheten falt i elleve markeder, inkludert Rotterdam (med 150 basispunkter til 5,1 %), Stockholm (med 80 basispunkter til 10,8 %) og Edinburgh (med 70 basispunkter til 5,3 %). «Den markedsomfattende trenden mot bedriftskonsolideringer og skiftet til kjerneområder, spesielt vekk fra avsidesliggende delmarkeder, vil sannsynligvis påvirke ledighetsnivåene i løpet av det kommende året.», spår Hinrichs.
I tredje kvartal 2022 ble det levert 1,2 millioner m² kontorer i Europa. Dette er 15 % mer enn forrige kvartal og 2 % mindre enn året før. Det meste av kontorlokalene er levert i Paris (177 000 m²), Milano (151 000 m²) og London (146 000 m²). Hela Hinrichs kommenterer: «Gitt den svake nedgangen i utviklingen og det fortsatt høye nivået av forhåndsutleie, vil tilbudet av premium kontorlokaler sannsynligvis forbli begrenset. Vi forventer derfor en ytterligere økning i leieprisene de neste tolv månedene.
Litt over halvparten av de planlagte fullføringene i 2022 skjedde i de tre første kvartalene, noe som tyder på at mange prosjekter vil bli forsinket til 2023. Med bygge- og finansieringskostnadene stadig økende, utsetter mange prosjektutviklere sine beslutninger om oppstart av nye kontorprosjekter, spesielt nye spekulative prosjekter. bygninger. «Renovasjoner vil sannsynligvis spille en større rolle i fremtiden ettersom de blir sett på som et billigere, raskere og mer bærekraftig alternativ,» sier Hinrichs.
«Reiseelsker. Twitter-forsker. Forfatter. Ekstrem kaffeguru. Ond popkulturfanatiker.»