Makro-nyheter overskygger grunnleggende ()

• Tredje kvartal ble dominert av sentralbanker
• Investeringer i Brasil og Japan bidro positivt til resultatene
• Markedsmiljøet gir gunstige inngangsmuligheter

Sentralbanker og obligasjonsmarkeder dominerte overskriftene i tredje kvartal. I de fleste regioner hevet sentralbankene styringsrentene over gjennomsnittet i september og annonserte samtidig ytterligere rentehevinger. Innstrammingen i pengepolitikken på den ene siden og nedgangen i veksten på den andre satte investorene i klem og økte volatiliteten i alle aktivaklasser. Sentralbanker ser ut til å kollektivt ha bestemt seg for å risikere en resesjon for å begrense inflasjonsforventningene.

Oppjusteringen av renteprognosene etter de restriktive pengepolitiske beslutningene til Fed og ECB var også den viktigste faktoren som påvirket aksjemarkedene ved utgangen av kvartalet. Selv om pengeinnstramminger ennå ikke har påvirket økonomien fullt ut, så september de første klare tegnene på at den begynner å få innvirkning. Med stigende amerikanske boliglånsrenter, fallende boligpriser og økende risikopremier (kredittspreader), begynte likviditeten å tørke opp rundt om i verden. Dessuten er det tegn på stress i det europeiske banksystemet; Det britiske obligasjonsmarkedet falt kort etter kunngjøringen av nye skatteplaner og asiatiske valutaer svekket seg kraftig til tross for alle forsøk på å gripe inn. Dette slår ut i en ytterligere innstramming av globale finansielle forhold, som overfører pengepolitikken til realøkonomien.

September ble det solgt ut i eiendomssektoren, samtidig som det var lite rom å unnslippe gitt de enorme bevegelsene i statsobligasjonsrentene. Asia fortsatte å overgå andre regioner relativt dette kvartalet, noe fondets toppliste viser. Europa var hovedtrekket for fondets resultater da den pågående krigen bidro til allerede eksisterende økonomiske bekymringer. Inflasjonspresset bør avta i løpet av de neste månedene ettersom lavkonjunkturen ødelegger realøkonomien. Dette vil igjen gi rom for mer forutsigbar pengepolitikk, noe som vil lette noen av bekymringene i markedet.

Ytelse: Brasiliansk logistikkaksje LOG er den største bidragsyteren
Det brasilianske logistikkselskapet ga det største bidraget til ytelsen i tredje kvartal LOGG, som utvikler seg som planlagt til tross for vanskeligere forhold. Brasil har også vært verdens ledende eiendomsmarked siden begynnelsen av året. En annen fremtredende skuespiller var American Tower. Senderens utvikler og operatør er i trend på grunn av sin inflasjonsjusterte vekstprofil. Det japanske eiendomsmarkedet utviklet seg også godt, og dra fordel av moderat inflasjon og lave renter. Det diversifiserte konglomeratet Fudosan fra Tokyopresterte godt etter å ha kunngjort bedre tall enn forventet for kvartalet.

Nordmannen kuttet verst Selvlagringsgruppe ned til tross for solide resultater, spesielt rekordbelegg. Den britiske leieboligoperatøren
frø underpresterte også, hovedsakelig på grunn av det ugunstige makroøkonomiske og monetære miljøet i Storbritannia.

Portefølje: Nye investeringer i operatører av flermannsboliger og studentboliger
I løpet av kvartalet investerte vi i US Independence virkeligheten tillit, en operatør av flerfamiliehuskomplekser. Selskapet er først og fremst fokusert på det sørlige USA, rettet mot mer motstandsdyktige klasse B-leietakere. Selskapet har en full pipeline av renoveringer som kan finansieres av fortsatt kontantstrøm. En annen ny investering er den britiske selvlagringsoperatøren Stor gul, som handles til en historisk høy rabatt. På grunn av sin kontantstrømprofil har denne sektoren en tendens til å motstå fallende økonomiske sykluser. Endelig har vi også en stilling i Forene, en britisk studentboligoperatør. Segmentet vokser og har en defensiv profil ettersom oppføringer har en tendens til å øke under lavkonjunkturer. Selskapet handler også til en attraktiv pris.

Aksjene til den britiske kontoroperatøren Stor-Portland vi solgte på grunn av sektorens korrelasjon til konjunktursyklusen, som vi tror vil gradvis forverres. Dessuten er vi diversifisert virksomhet Rundt byen avsluttet på grunn av generell risikoprofil samt finsk utleieselskap kojamo.

Utsikter: Å lette inflasjonen kan utløse en bedring
I dagens miljø er den langsiktige horisonten avgjørende for investorer. Eiendom handles for tiden til historisk høye priser. Noen segmenter og regioner handler med en enestående og uberettiget implisitt svekkelse. Et godt eksempel på dette er det tyske boligeiendomsmarkedet, som sliter med sine egne utfordringer. Bildet er imidlertid differensiert og det er store forskjeller mellom ulike segmenter og regioner. Mange dårlige nyheter er allerede tatt med, men det kan komme flere før ting blir bedre.

Men hvis det er tegn til avtagende inflasjon, vil markedet sannsynligvis reagere umiddelbart, i påvente av de første rentekuttene og starten på en ny, sterkere økonomisk syklus. Eiendom er godt posisjonert for dette scenariet når det inntreffer, ettersom historisk sett har tidlig syklusindustri alltid hatt fordeler. SKAGEN m2 fortsetter å fokusere på selskaper som vi anser som robuste i trenddrevne delsegmenter som genererer sunne kontantstrømmer og har sterke balanser. Det er viktigere for oss enn noen gang at våre investeringer har stabile balanser, høy andel fast eller sikret gjeld og inflasjonsjusterte leiestrukturer. SKAGEN m2 er godt posisjonert for dagens scenario takket være vår investeringsfilosofi og vår disiplinerte, verdiorienterte tilnærming til aksjeutvelgelse. Vi synes markedsmiljøet er attraktivt da tilbudet av billige aksjer øker nesten daglig og gir gode langsiktige kjøpsmuligheter.

Michael Gobitschek, SKAGEN m2-porteføljeforvalter