I følge studier fra det internasjonale eiendomskonsulentfirmaet Cushman & Wakefield (C&W) ble et transaksjonsvolum på 11,5 milliarder euro realisert i det tyske investeringsmarkedet for kommersiell eiendom i fjerde kvartal 2022. C er omtrent 9 % mindre enn i forrige kvartal. fjerdedel. Tallet for år 2022, på rundt 51,7 milliarder euro, er 14 % lavere enn tallet for 2021 og er det svakeste resultatet siden 2015.
Reverseringen av rentene og krigen i Ukraina trykker ned stemningen
Med reverseringen av rentene fra ECB, som hadde vært ventet siden våren 2022 og deretter fant sted om sommeren, har det sterke kommersielle momentumet de siste årene klart stoppet opp. Siden den gang har eiendomsprising, spesielt for basiseiendommer, vært en utfordring ettersom markedsaktørene forventer at rentene vil stige ytterligere.
Dessuten påvirket krigen i Ukraina spesielt den tyske økonomien på grunn av dens store avhengighet av russiske gassforsyninger og økte frykten for en resesjon. Selv om den anslåtte nedgangen i økonomisk produksjon for 2023 viser seg å være mindre enn først forventet, antar C&W at mange investeringer for 2023 vil bli revurdert, revurdert og til slutt utsatt.
«I 2023 vil vi sannsynligvis se et transaksjonsvolum godt under 50 milliarder euro. Særlig første halvår vil fortsatt være preget av usikkerhet og tilbakeholdenhet. Senest ved midten av året vil imidlertid en sterk rentekorridoren og tilliten til en positiv økonomisk utvikling bør gi markedet et løft igjen, men det må tas farvel med exitprisene som nås frem til begynnelsen av 2022. De gode årene er over for øyeblikket, sier kapitalsjef Alexander Kropf markeder hos C&W i Tyskland.
Yieldene fortsetter å stige
Etter 2. og 3. kvartal 2022 ble den høyeste avkastningen for alle typer bruk igjen oppjustert i 4. kvartal. Ved utgangen av året var gjennomsnittsverdiene 3,51 % for kontorbygg (+28 basispunkter), 3,60 % for næringsbygg (+12 basispunkter) og for logistikkbygg 4,00 % (+39 basispunkter) mer enn ved utgangen av september 2022. Gjennomsnittlig prime office yield er dermed høyere enn den har vært siden midten av 2017.
Med en prime yield på 3,30 % er München det dyreste kontormarkedet, fulgt av Frankfurt og Hamburg (3,35 % hver), Düsseldorf (3,50 %) og Berlin (3,60 %). Når det gjelder kommersielle eiendommer, er München og Düsseldorf de dyreste markedene, hver med verdier på 3,20 %. Logistikkeiendommer er oppført på samme nivå i alle de syv hovedregionene (4,00 %). C&W forventer at renteoppgangen vil fortsette i de kommende månedene.
Kontor- og logistikkeiendommer representerer mer enn halvparten av transaksjonsvolumet, og kontoreiendommer er fortsatt i forkant av investorinteressen. De bidro med 40 % (20,4 milliarder euro) til det totale salgsvolumet med næringseiendom. Logistikk og industribygg følger på andreplass med en andel på 18 % (9,3 milliarder euro).
Mens kontorsektoren registrerte et fall i omsetning på rundt 27 % sammenlignet med året før, økte transaksjonsvolumet innen logistikk og industrieiendom med 4 %. Begge aktivaklassene tjente hovedsakelig på et sterkt første kvartal, hvor rundt 47 % av kontorsalget og rundt 42 % av industri- og logistikksalget ble realisert.
Næringsbygg representerte en omsetning på 7,9 milliarder euro og en andel på 15 % av det samlede resultatet. Takket være en stor avtale i tredje kvartal økte salget med 9,5 % sammenlignet med 2021.
Med et årsresultat på 5,8 milliarder euro og en andel på 11 %, ble eiendommer med blandet bruk på fjerde plass og oppnådde den høyeste økningen i omsetning med et pluss på 15 %. C&W tilskriver den økte investorinteressen primært til større risikospredning blant investorer.
Hotelltransaksjoner utgjorde 4 % av markedsaktiviteten. Sammenlignet med året før falt investeringsvolumet med rundt 22 % til 1,8 milliarder euro.
Den største porteføljetransaksjonen i 2022 var overtakelsen av alstria office REIT-AG av kanadiske Brookfield Asset Management for mer enn 4 milliarder euro, hvor kontorbygg skiftet eier. Deretter fulgte Oaktree og Cura Vermögensverwaltungs økte eierandel i Deutsche Euroshop AG og dermed i kjøpesentre for godt over én milliard euro.
Den viktigste transaksjonen er salget av kontortårnet «Marienturm» i Frankfurt am Main. for mer enn 800 millioner euro til DWS for NPS (Korea). Dette ble fulgt av salget av Berlins «Sony Center» (50 %) til NBIM (Norge) for 677 millioner euro og oppkjøpet av deler av Berlins «Quartier Heidestrasse» av Imfarr (Østerrike) for cirka 490 millioner euro.
Innenlandsk kapital dominerer
Porteføljetransaksjoner, som også inkluderer investeringer og selskapsoppkjøp, utgjorde 32 % av transaksjonsvolumet. Innenlandsk kapital bidro med 57 % av totalresultatet, som er lik gjennomsnittet for de foregående fem årene.
Berlin er topp 7-markedet med høyest omsetning
Omtrent 26,7 milliarder euro ble investert på tvers av de 7 beste markedene i 2022, tilsvarende en andel på 52 % av markedets totale handelsvolum. Sammenlignet med samme periode året før falt inntektene med 22 %.
Berlin leder rangeringen med et volum på 8,5 milliarder euro. Den følges langt bak av Frankfurt med 4,6 milliarder euro, Hamburg med 4,1 milliarder euro, München med 3,7 milliarder euro og Düsseldorf med 3,3 milliarder euro. Köln og Stuttgart ligger på 1,3 og 1,2 milliarder euro. Bare Düsseldorf og Hamburg registrerte en økning i salget sammenlignet med året før, spesielt takket være den høye andelen eiendommer som følge av overtakelsen av Alstria. De andre markedene holdt seg godt under tallene for året før.
«Reiseelsker. Twitter-forsker. Forfatter. Ekstrem kaffeguru. Ond popkulturfanatiker.»