EUs risikovakt ESRB: eiendomsmarkedet i fare for overoppheting

I lang tid har eiendomsprisene kun kjent én retning: Økningen. Dette bringer europeiske risikoovervåkere inn på scenen: de advarer om overoppheting i markedet, og ikke bare i Tyskland.

ESRB i EUs risikoråd advarer mot overvurdering av det tyske eiendomsmarkedet og anbefaler strengere regler for tilsynsmyndighetene. Organet med base i Den europeiske sentralbanken (ECB) har advart om at det er en økning i boligprisene over hele linja, både i byer og på landsbygda. Estimater pekte på «høy og økende overvurdering» i Tyskland.

I sin rapport snakket ECBs risikoovervåkere om en kraftig prisoppgang, tegn på lettelser i utlånsstandarder og mangel på data om boliglån. Rådet klassifiserte risikoen for Tyskland som middels. Det rettslige rammeverket er bare «delvis hensiktsmessig og delvis tilstrekkelig».

«Early Warning System» for finansmarkeder

European Systemic Risk Council (ESRB) ble opprettet som svar på den globale økonomiske og finansielle krisen i 2007-2009 som en del av en omorganisering av bank- og finanstilsyn i Europa. Som et tidlig varslingssystem har det som mål å holde øye med alle finansmarkeder og kan gi advarsler og anbefalinger. Organet vil måtte samarbeide med bank-, forsikrings- og markedstilsynsmyndigheter.

Ikke bare det tyske eiendomsmarkedet påvirket

EUs risikoråd undersøkte den mellomlange sårbarheten til boligeiendomsmarkeder i det europeiske økonomiske samarbeidsområdet. Alle EU-land ble analysert, samt Island, Liechtenstein og Norge. Resultatet viser at risikoen for den finansielle stabiliteten i eiendomsmarkedet har økt i enkelte land. Boligpriser og overvurderinger har stort sett steget, mens husholdningenes gjeld er på vei opp i enkelte land.

Risikoadvarsler fra rådet ble sendt til Bulgaria, Kroatia, Ungarn, Slovakia og Liechtenstein. Anbefalingene gikk til Østerrike og Tyskland, som allerede hadde mottatt advarsler i henholdsvis 2016 og 2019. Da hadde EUs risikoråd allerede opplevd overdrivelser på det tyske eiendomsmarkedet. Den har nå vurdert overvurderingen fra 19 til 23 prosent i første kvartal 2021. Risikorådet anbefalte blant annet å drøfte grensene for forholdet mellom lånebeløp og markedsverdi på eiendommen på nytt.

BaFin holder også øye med situasjonen

Finanstilsynet BaFin har allerede innført strengere regler for finansinstitusjoner. Han bestemte at tyske banker må bygge opp en ekstra kapitalbuffer i løpet av de neste tolv månedene som en forholdsregel mot mulige tilbakeslag, for eksempel i eiendomsmarkedet. Fra 1. april planlegges det innført en ekstra buffer som spesifikt beskytter boliglån.

Boligmarkedet kan ha stor innvirkning på det finansielle systemet: Banker kan vakle når boliglån mislykkes i stor skala, som i den globale finanskrisen. Deutsche Bundesbank har lenge advart mot overvurderinger på 10 til 30 prosent for boligeiendom i Tyskland. Prisøkningen på leiligheter og hus har den siste tiden akselerert. Ifølge Federal Statistical Office økte eiendomsprisene i gjennomsnitt med tolv prosent i tredje kvartal 2021 sammenlignet med samme kvartal året før. Det var den største prisøkningen siden starten av tidsserien i 2000.